POUFNE PODSUMOWANIE EXECUTIVE

Ta inwestycja o mieszanym charakterze znajduje się w jednym z najbardziej ugruntowanych i ograniczonych pod względem podaży korytarzy Long Island City, zaledwie chwilę od Vernon Boulevard i nabrzeża East River. Lokalizacja korzysta z wysokiej gęstości zaludnienia, stałego ruchu pieszych w handlu detalicznym oraz bliskiej odległości od transportu, otwartych przestrzeni i lokalnych udogodnień.

Nieruchomość zajmuje około 5,190 stóp kwadratowych na działce o wielkości 2,500 stóp kwadratowych i jest skonfigurowana jako budynek o szerokości 25 stóp, składający się z:

- Lokalu handlowego na parterze
- Tylniego studia artystycznego
- Czterech mieszkań na wolnym rynku na wyższych piętrach

Nieruchomość oferuje zrównoważony profil trwałego dochodu oraz potencjału wynajmu mieszkań w krótkim czasie w submarkecie, który wciąż wykazuje długoterminową głębokość wynajmu i popyt kapitałowy.

PODSUMOWANIE NIERUCHOMOŚCI
Wielkość działki: 2,500 SF
Wymiary budynku: 25 ft x 42 ft
Aktualna powierzchnia budynku: 5,190 SF
Klasa budynku: S3 – Głównie cztero-rodzinny z jednym sklepem i biurem
Zoning: M1-4 / R6B

Konfiguracja nieruchomości umożliwia stabilny dochód z handlu detalicznego na parterze, jednocześnie zachowując potencjał mieszkalny. Szerokość i układ budynku zapewniają efektywne powierzchnie mieszkalne w porównaniu do wielu węższych aktywów mieszkalnych w submarkecie.

PROFIL DOCHODÓW I ANALIZA STOPY KAPITALOWEJ

Nieruchomość generuje obecnie:
Dochód brutto w miejscu: 326,724 USD
Wydatki: 39,167 USD
Dochód netto operacyjny w miejscu: 287,557 USD

Po stabilizacji mieszkań do poziomów rynkowych:
Pro Forma Dochód brutto: 342,320 USD
Pro Forma Dochód netto operacyjny: 303,160 USD
To wspiera pro forma stopę kapitalizacji na poziomie około 5,5%.

ELEMENT MIESZKALNY
Cztery jednostki mieszkalne są w pełni dostępne na wolnym rynku i obecnie są puste. To stwarza bezpośrednią możliwość wynajmu po obowiązujących stawkach rynkowych bez ograniczeń regulacyjnych.

Ostatnie punkty odniesienia wynajmu w korytarzu Vernon Boulevard / nabrzeże wskazują:
70–85 USD za stopę kwadratową rocznie
Jednopokojowe jednostki: około 3,400–4,200 USD miesięcznie
Dwupokojowe jednostki: około 4,800–6,000+ USD miesięcznie

Wchłanianie w butikowych budynkach bez pełno-obsługowych udogodnień pozostaje stabilne z powodu silnego popytu najemców na bliskość do nabrzeża, dostęp do Midtown Manhattan i lokalne oferty handlowe.

Wolnorynkowy charakter jednostek mieszkalnych zwiększa elastyczność i zmniejsza ryzyko regulacyjne w porównaniu do aktywów objętych stabilizacją czynszu lub częściowo regulowanych.

NAJEM KOMERCYJNY

To zapewnia przewidywalny przepływ gotówki przez pozostały okres najmu, zachowując jednocześnie przyszłą elastyczność w zakresie przekształcania.

Korytarze handlowe wzdłuż Vernon Boulevard wykazały odporność dzięki stałemu ruchowi pieszych, rosnącej gęstości mieszkań oraz ograniczonej dostępności frontowej. Brak klauzuli odnowienia pozwala właścicielowi ponownie ocenić mix najemców i ekonomię wynajmu po wygaśnięciu umowy.

ZONING I STRATEGICZNE MOŻLIWOŚCI

Nieruchomość znajduje się w dzielnicy o oznaczeniu M1-4 / R6B. Ta podwójna struktura strefowa wspiera dalsze użytkowanie mieszane i oferuje strategiczną elastyczność długoterminową, podlegającą zwyczajowym zatwierdzeniom.

Inwestorzy mogą rozważyć różne strategie:

- Utrzymanie i stabilizacja dla trwałego przepływu gotówki
- Stopniowe zwiększenie dochodu z mieszkań
- Przekształcenie komponentu komercyjnego po wygaśnięciu umowy
- Ocena długoterminowego potencjału przebudowy

Ta elastyczność dodaje wartości strukturalnej ponad obecny strumień dochodów.

FUNDAMENTY SUBMARKETU

Long Island City nadal korzysta z:

- Bliskości do Midtown Manhattan (jedna stacja metra)
- Popyt kapitałowy w LIC pozostaje odporny dzięki połączeniu dostępności, głębokości wynajmu i położeniu nad nową wodą. Korytarz Vernon Boulevard w szczególności pozostaje jednym z najbardziej pożądanych obszarów mieszkalnych w submarkecie.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.